「REITやめとけ」ってどうして？知っておくべき7つのデメリット

2022年9月21日

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「REITはやめとけって聞くけどどうして？」

「REITに興味があるけど、どんなリスクやデメリットがあるか知りたい！」

と悩んでいませんか？

REIT（リート）とは、不動産の投資信託です。

現物不動産投資と比べると、少額からマンションや商業施設などのさまざまな不動産に投資ができ、すぐに現金化できる流動性の高さが魅力で、初心者向きの投資方法ともいわれています。

そんなREITですが、「やめとけ」と言われることも少ないようです。

本記事では、REITのメリットのみならずデメリットにも注目して詳しく解説します。

この記事のまとめ

REITは不動産投資信託のことで、現物の投資より少額から行うことができるため初心者向けの投資方法。
REITの仕組みは、複数の投資家から資金を集め不動産を購入。その不動産の家賃収入や売却益を投資家に分配する仕組み。
REITがやめとけと言われる理由は、元本保証ではないこと、融資を受けて投資できないことが主に挙げられる。現物の不動産投資と異なるので注意が必要。
現物の不動産投資は毎月の家賃収入だが、REITは年に1〜2回の分配金となる。あくまで投資信託ということを覚えておこう。
REITのメリットは、少額投資が可能、NISAで非課税運用が可能なことが挙げられ。不動産投資の安定面と投資信託の始めやすさの両方のメリットを利用しよう。
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「REITやめとけ」と言われるデメリットとは？

REITが「やめとけ」といわれるのはなぜでしょうか。

ここでは、REITのデメリットを7つ取り上げてみました。

元本保証ではない

REITのデメリットのひとつには、金融商品のひとつであり、元本保証はありません。

株式と同じように価格が日々変動しており、購入価格より下落した際には元本割れする可能性があります。

なお、元本保証がないのは、REITだけでなく株式など他の金融商品も同じで、どの商品にも一定のリスクは生じています。

リスクを伴っているからこそ、リターンも得られるのです。

元本が減るリスクを認識した上で投資しましょう。

金利変動リスクがある

REITには、金利変動リスクもあります。

REITは投資家からの資金だけでなく、銀行などの金融機関からの借入も利用して物件を運用しています。

そのため、金利が上昇すると、運営元の投資法人が金融機関に支払う手数料や利息が増えます。

その結果、運営元の投資法人から投資家への分配金が減ってしまう可能性があるのです。

賃料や地価の下落の影響を受ける

REITは投資信託のひとつですが、不動産投資の側面も持ち合わせているため、物件の賃料・地価の下落などが起きると、配当金も下がってしまいます。

たとえば、投資対象となっている地域の賃貸市場が落ち込んだり、取引の流動性が低くなってしまったり、日本経済が不況になったりすると、REITの価格が下がってしまう可能性があります。

実際に、2020年のコロナショックでは、REIT価格が半値ほどに下落しました。

災害リスクがある

REITは、運営元の投資法人を通したオフィスビルや商業施設などの現物不動産が投資対象です。

よって、地震や火事、台風などの自然災害によるリスクがあります。

火災保険や地震保険などによって一定の補償を受けられる場合もありますが、被害状況によっては、しばらく賃貸収入が得られず、分配金が減額する可能性も。

投資銘柄を選ぶ際は、特定の地域に物件が集中していないか、対象エリアのハザードマップを確認するなど、災害リスクについても考慮するとよいでしょう。

上場廃止や倒産のリスクがある

REITは、REITそのものの上場廃止や運営元である不動産投資法人の倒産リスクがあります。

もし投資している運営元投資法人が、倒産あるいは上場廃止した場合は、投資したREITの価格が大幅に下落する可能性があります。

REITの個別銘柄に投資する場合は、定期的に運営元投資法人の運営状況や、投資対象資産を確認し、問題がないかを見極めましょう。

現物不動産と違い節税にならない

REITには、現物不動産と違い節税する方法がほとんどありません。

現物不動産は、物件取得や賃貸管理に必要な費用を経費に計上できたり、青色申告特別控除を受けられたりと、節税手段が豊富にあります。

唯一、一般NISAを活用でき、通常であれば分配金や売却益にかかる20.315％の税金を非課税で運用できます。

融資を受けて投資できない

現物不動産は、金融機関からの融資を利用して投資ができ、自己資金より大きい金額を運用できます。

しかし、REITは金融商品であるため、融資を受けながら投資をすることはできません。

自己資金を上回る金額の投資は行えないため、少ない資金で大きいリターンを得ることは難しいでしょう。

そもそもREITってなに？

REITのデメリットがわかったところで、実際にREITという投資商品についてみていきましょう。

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、不動産投資信託を意味しています。

実際に、REITのしくみや現物不動産投資との違いを交えて解説していきます。

REITのしくみ

REITは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配するという仕組みです。

もともとはアメリカで生まれた仕組みで、日本では、Japanの「J」をつけてJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれています。

REITは、収益の90%以上を分配すれば法人税が課税されません。

法人税や内部留保がない分、不動産投資で得た利益が投資家に配当されやすい仕組みであるため、REITの配当率は株式よりも高くなっています。

少額から不動産投資ができ、保有している間は定期的に分配金を受け取れるので、初心者でも投資しやすい金融商品といえます。

現物不動産投資との違い

REITと現物不動産投資の基本的な特徴の違いを、以下の表にまとめました。

	REIT	現物不動産投資
不動産の所有	なし	あり
運用・維持管理	なし	あり
対象物件	オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテル、ヘルスケア・介護施設など	マンション、賃貸住宅、戸建住宅など居住用物件が多い
融資	不可	可
流動性（売りたい時にすぐに売り手が見つかるか）	高い	低い
収益	分配金（年1〜2回の決算時）	家賃収入（基本毎月）

REITで資産形成するメリットは？

REITに関するデメリットと基本的な特徴がわかったところで、REITのメリットもみてみましょう。

現物不動産投資よりリスクが小さい

REITは、現物不動産投資に比べてリスクが小さいことがメリット。

複数の不動産や種類、エリア（国や地域）に分散して投資でき、リスクも分散させることができます。

不動産の知識が不要

REITは、投資先の不動産投資法人が投資を行うので、不動産の運用すべてをプロに任せることができます。

はじめから自分で現物不動産へ投資をする場合は、不動産の知識を身につけなければならず、不動産の選定や契約、管理などすべて自分で行わなければなりません。

対して、REITはすべての流れでプロがやってくれるため、知識がなくても手間をかけることなく不動産に投資をするときと同じ効果を得られるのです。

ポートフォリオが安定する

REITは不動産への投資なので、株や債券とは異なる値動きをします。

株や債券が暴落した場合でも、不動産は安定した値動きをする可能性があります。

リスクを軽減するためにも、分散投資のひとつとしてREITを組み込めば、ポートフォリオを安定させることができます。

ポートフォリオを安定させる目的でREITに少額投資するのもよいかもしれません。

少額投資が可能

REITは、安い銘柄であれば数万円から、高いものでも数十万円で投資を始められます。

現物不動産投資は、最低でも300万円ほどの自己資金が必要。

さまざまな不動産に分散して投資するのと同じ効果を得られ、個人が購入するには難しいようなオフィスビルや商業施設などの物件にも、少額からはじめられるのが大きなメリットです。

インフレ対策になる

REITは、インフレ対策になります。

インフレとは、物価が上昇し、お金の価値が下がってしまう状況です。

インフレ局面においては、物価の上昇に連動して、不動産の価格や賃料も上昇することが多く、それに連動してREITの価格や配当金も高くなります。

つまり、インフレ局面でREITを保有していれば、より多くの配当金や売却益が得られる可能性が高いのです。

これがREITはインフレに強いといわれている理由です。

今後もインフレ政策が続くとされるため、不動産への投資がおすすめとされます。

NISAで運用できる

REITは、一般NISAで運用できます。

一般NISAを活用すれば、年間上限120万円を投資でき、最長5年間非課税になるので、5年間最大600万円の運用益に対して非課税になります。

節税しつつ不動産投資をしたい場合は、一般NISAを検討するとよいでしょう。

なお、つみたてNISAでは、今のところREITに特化している銘柄はありませんが、REITを含んだバランス型の銘柄を選ぶことは可能です。

REITの投資が向いている人とは？

REITの投資が向いている人は、以下のとおりです。

ひとつずつ解説します。

分散投資をしたい

REITは、不動産の信託投資、つまり不動産の詰め合わせパックです。

不動産のプロが選定した複数の不動産を対象にしているので、リスク分散を図ることができます。

現物不動産投資では、コスト的にも管理の手間や時間的にも、複数の不動産を運用していくことは、難しいでしょう。

たとえひとつの不動産を大切に運用していたとしても、災害で資産がなくなってしまったり、なかなか入居率が上がらなかったりとリスクを避けては通れません。

つまり、不動産を分散投資するにはREITが適しているといえます。

また、東証REITに連動したETF（上場投資信託）に投資することで、日本のREIT全銘柄に投資することが可能です。

手間をかけずに不動産投資をしたい

現物不動産への投資は、物件の取得・管理・運用が必要であり、手間がかかります。

しかし、REITに投資する場合は、投資先それぞれの不動産を管理する必要はありません。

また、REITは複数の不動産を組み合わせている投資信託なので、あるひとつの不動産の入居率が一時的に悪くなったとしても、他の不動産でカバーができます。

ひとつの不動産にかかりっきりになりがちな現物不動産への投資とは異なり、REITは手間をかけずに不動産へ投資できます。

換金性の高さにメリットを感じる

REITは証券市場ですぐに売却可能であり、すぐに現金化できる換金性の高さがメリット。

売却タイミングによっては値上がり益も狙えるため、自分で売買タイミングを判断できます。

この換金性の高さにメリットを感じているのであれば、REIT投資に向いているでしょう。

一方、現物不動産を売却する際には、所有権の移転登記や資金調達、売主買主との交渉…など、さまざまな過程が必要です。

買い手が見つからなければ売却が成立するまでに数ヶ月かかる場合もあり、すぐに現金化できないデメリットもあります。

ただし、REITは換金性が高いとはいえども、資金が必要なタイミングでREITの価値が下がっていれば元本割れになる可能性がある、ということを視野にいれておきましょう。

REITのおすすめの選び方

では、実際にREITをはじめるには、どんなポイントで選んでいけばよいでしょうか。

上記の3つに絞って解説していきます。

国で選ぶ

REITの投資対象は日本だけでなく、海外の不動産市場にも対応しており、世界中に投資することができます。

インデックスファンドに投資をすれば、世界中に分散投資させることができます。

各証券会社から、さまざまな海外REIT商品が提供されているので、一度見てみるとよいでしょう。

海外REITは国内REITとは異なるリスクがあるため、よく理解して選ぶことが大切です。

種類で選ぶ

REITには、下記のように大きく2つのタイプに分けることができます。

タイプごとの種類例と各種の特徴を以下の表にまとめました。

単一用途型と複数用途型にもそれぞれの種類があり、特徴も異なります。

それぞれの特徴を理解した上で銘柄を選ぶようにしましょう。

タイプ	種類例	特徴
単一用途型（単一型）	オフィスビル特化型住宅特化型商業施設特化型物流施設特化型ホテル特化型ヘルスケア・介護施設特化型	ある特定の種類の不動産のみに特化して投資をする値動きを予測しやすいので、利益が出た時の利幅が大きいリスク分散できず、いざというときには損失も出やすい
複数用途型	複数型（2種の組み合わせ）総合型（3種類以上の組み合わせ）	種類の異なる不動産に分散投資することで、リスク軽減を図れるリスクを軽減できる分、単一型に比べるとリターンの幅も小さい

利回りで選ぶ

投資である以上、利回りで選ぶことも大切です。

利回りの数字が大きければ大きいほど、リターンが大きいからです。

しかし、利回りのみで選ぶことは得策ではありません。

高い利回りに見えても、実は初年度のみ配当が高くなっているだけで、次年度以降は利回りが下がってしまうかもしれませんし、破綻リスクが大きいため分配金が上がっているかもしれません。

逆に低い利回りに見えても、健全経営の人気銘柄だからかもしれません。

REITにおける利回りは3〜5％が基本です。

これを基準にして、高すぎず低すぎない利回りの銘柄を選ぶようにしましょう。

REITを資産形成の味方につけよう！

REITの基本的な特徴やメリット・デメリットを解説しました。

REITは、初心者でも少額かつ知識・管理不要で不動産投資ができる投資方法です。

株式や債券と異なる特徴で、一部に組み込むだけでも分散投資の幅を広げることができます。

ポートフォリオを安定させ、REITを資産形成の味方につけましょう。

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